XPML11 vs HGLG11: Qual desses tijolos vai construir melhor o seu patrimônio em 2025?

E aí, investidor! Tá pensando em colocar uma grana nos famosos “FIIs de tijolo”? Como é, esse mercado tá bombando e dois nomes sempre aparecemmoneyblack.com.br nas rodas de conversa: XPML11 (XP Malls) e HGLG11 (CSHG Logística). Um é dono de shopping centers, o outro de galpões logísticos. qual deles merece um lugar na sua carteira em 2025?

Vou te contar: já passei noites em claro analisando esses fundos. Já comemorei dividendos deles e já torci o nariz para algumas oscilações. Acredite, sei como moneyblack.com.bré difícil escolher onde colocar seu suado dinheirinho.

Nesse papo, vamos descomplicar tudo. Que possar esperar e Po melhor que cada um desses fundos imobiliário e de (e de não tão bom assim). No final, você vai entender qual combina mais com seus objetivos – ou se vale a pena ter os dois: Como eu invisto de forma certa!

Preparado? Então bora lá!

Como andam os shoppings e galpões na vida real?

XPML11: A vida nos shoppings depois da tempestade

Lembra como os shoppings ficaram às moscas durante a pandemia? Pois é, aquilo deu um susto em muita gente. Mas sabe como é brasileiro, né? Adora um shopping. Resultado: o XPML11 vem se recuperando de vento em popa.

Nos últimos 12 meses, o fundo valorizou quase 12%. Além disso, vem pagando um dividendo médio de 7,9% ao ano. Nada mal, hein?

O fluxo de pessoas nos shoppings já superou o que era antes da pandemia – cresceu mais de 9%! E as vendas por metro quadrado? Subiram 12,3% em relação ao ano passado. Bom para os lojistas, melhor ainda para quem recebe um percentual dessas vendas: o fundo!

HGLG11: O povo comprando online e os galpões bombando

Enquanto isso, o HGLG11 surfou na onda do e-commerce. Nos últimos 12 meses, suas cotas subiram cerca de 9,4%, com um dividendo médio de 8,2% ao ano.

Pensa num setor aquecido: todo mundo comprando pela internet, empresas precisando de lugares para guardar produtos… é aí que entram os galpões logísticos. O HGLG11 conseguiu reduzir seus espaços vazios para menos de 3%. É pouca vacância, viu?

E tem mais: 75% dos contratos do fundo são atualizados pelo IPCA. Isso significa uma proteção e tanto contra a inflação.

Como a economia afeta esses fundos?

Você já deve ter ouvido no jornal: a Selic tá caindo. E isso é ótimo para os FIIs de tijolo! Quando o juro cai, investimentos como poupança e CDBs ficam menos atraentes, e muita gente corre para os fundos imobiliários.

No caso do XPML11, juros menores significam mais dinheiro no bolso das famílias. E o que o povo faz com dinheiro extra? Vai pro shopping, ué!

Já o HGLG11 se beneficia do crescimento das compras online e da necessidade de centros de distribuição bem localizados. Aquele pacote que chega na sua casa em 24h? Provavelmente passou por um galpão como os do HGLG11.

Dá uma olhada por dentro desses fundos

O que cada um tem na carteira?

XPML11 tem:

• 15 shoppings espalhados pelo Brasil, somando mais de 540 mil m² para alugar
• Presença maior no Sudeste (65% dos ativos)
• Uma mistura de shoppings já consolidados e outros ainda crescendo
• Cerca de 2.800 lojas funcionando em todos os seus shoppings

HGLG11 possui:

• 19 galpões logísticos com aproximadamente 670 mil m² de área
• Concentração no eixo Rio-São Paulo (75% da área total)
• Galpões top de linha (classificados como A e A+)
• Diversificação de inquilinos: mais de 35 empresas de setores diferentes

Dá pra notar a diferença? Um é o lugar onde você vai no fim de semana passear, comer e fazer compras. O outro é onde ficam armazenados os produtos que você compra pela internet.

E quanto a espaços vazios e calotes?

XPML11:

• Vacância (espaços sem inquilino): 4,8%
• Inadimplência (inquilinos que atrasam pagamento): 2,2%
• A boa notícia? Esses números vêm caindo nos últimos meses
• Estão trocando algumas lojas para melhorar o mix em certos shoppings

HGLG11:

• Vacância: apenas 2,9%
• Inadimplência: baixíssima, só 1,3%
• Números bem estáveis
• Quando os contratos vencem, mais de 85% dos inquilinos renovam

Tá vendo? O HGLG11 tem menos espaços vazios e menos calotes. Isso explica, em parte, por que seus dividendos são um pouquinho mais previsíveis.

Quanto eles pagam de dividendos?

XPML11:

• Rendeu 7,9% nos últimos 12 meses
• Paga todo mês, e o valor vem crescendo aos poucos
• Distribui 95% do que ganha em caixa
• Costuma soltar um “13º dividendo” em dezembro

HGLG11:

• Rendeu 8,2% nos últimos 12 meses
• Também paga mensalmente, mas com valores mais constantes
• Segue a mesma política de distribuir 95% do resultado
• Os pagamentos oscilam menos de um mês para outro

Os dois pagam bem, mas note que o HGLG11 rendeu um pouquinho mais e com menos oscilação. É como comparar um salário fixo com um que tem parte variável.

Como está o preço comparado ao valor real?

XPML11:

• P/VP atual: 0,88 (está “barato”)
• Isso significa que você paga R$ 88 por cada R$ 100 de patrimônio
• Potencial de valorização quando esse desconto diminuir
• Vale aproximadamente R$ 2,7 bilhões no mercado

HGLG11:

• P/VP atual: 0,94 (menos “barato”)
• Você paga R$ 94 por cada R$ 100 de patrimônio
• Historicamente negocia mais próximo do valor justo
• Vale cerca de R$ 3,2 bilhões no mercado

Interessante, né? O XPML11 está com desconto maior. Isso pode significar uma oportunidade, mas também pode refletir um risco maior percebido pelo mercado.

Quem toma conta do dinheiro?

As gestoras e suas decisões

A XP Asset Management que cuida do XPML11, mostrouhttps://www.xpi.com.br/ que entende do riscado. Aproveitou a pandemia para comprar participações em shoppings a preços baixos – o que se mostrou uma sacada de mestre com a recuperação do setor. Eles são conhecidos por pôr a mão na massa, melhorando os shoppings e escolhendo melhor o mix de lojas.

Já a Credit Suisse Hedging-Griffo, responsável pelo HGLG11, é tipo aquele amigo conservador que sempre pensa a longo prazo. Foi uma das primeiras no mercado de FIIs no Brasil. A equipe prioriza imóveis de alta qualidade em localizações premium, focando em minimizar riscos e manter a previsibilidade.

É como escolher entre um gestor mais arrojado e um mais conservador. Os dois são competentes, mas têm estilos diferentes.

Planos para o futuro

O que o XPML11 pretende fazer:

• Expandir os shoppings que já tem
• Talvez comprar fatias maiores em shoppings onde já é sócio
• Avaliar oportunidades em cidades médias com potencial
• Renovar alguns shoppings mais antigos para aumentar o faturamento

E o HGLG11?

• Crescer em áreas logísticas já consolidadas
• Buscar galpões tipo “last-mile” (aqueles mais perto das cidades, de onde saem as entregas finais)
• Vender aos poucos imóveis menos estratégicos para comprar melhores
• Modernizar galpões para atender às novas necessidades do mercado

Os dois têm estratégias claras, mas note como o XPML11 parece mais proativo em buscar crescimento, enquanto o HGLG11 foca mais em qualidade e estabilidade.

Como tratam os cotistas?

Os dois fundos conversam bem com quem investe neles. Fazem videoconferências a cada três meses e mandam relatórios detalhados.

O XPML11 tem um diferencial: promove encontros presenciais com investidores e até visitas aos shoppings. Dá aquela sensação de “ver o dinheiro trabalhando”, sabe?

O HGLG11 é conhecido pela consistência nos relatórios, com aquele nível de detalhe técnico que investidores mais experientes adoram.

O que pode dar muito certo (ou muito errado)

Cenários positivos e negativos

XPML11 pode bombar se:

• O varejo físico continuar se recuperando
• As estratégias de integrar loja física com online derem certo
• O fluxo de visitantes aumentar ainda mais
• Os bairros onde os shoppings estão se valorizarem

XPML11 pode sofrer se:

• Houver uma nova migração em massa para compras online
• As margens dos lojistas diminuírem, complicando o pagamento do aluguel
• A vacância aumentar porque algumas lojas não se adaptarem
• O modelo tradicional de shopping center se tornar ultrapassado

HGLG11 pode se dar bem se:

• O e-commerce continuar crescendo rapidamente
• A demanda por galpões premium permitir reajustes acima da inflação
• Os terrenos em localizações estratégicas se valorizarem
• A gestão conseguir aumentar ainda mais a eficiência dos imóveis

HGLG11 pode ter problemas se:

• Construírem galpões demais, gerando excesso de oferta
• Grandes locatários pressionarem por redução nos aluguéis
• Novas tecnologias reduzirem a necessidade de espaço físico
• A economia piorar, afetando o setor de transportes e logística

É um jogo de probabilidades. Você precisa avaliar qual cenário acha mais provável para os próximos anos.

Como a economia geral afeta cada um?

O XPML11 é mais sensível ao bolso do consumidor. Se a economia https://www.xpi.com.br/vai mal e o desemprego sobe, as pessoas gastam menos em shoppings. Isso afeta diretamente o faturamento das lojas e, consequentemente, o aluguel percentual que pagam ao fundo.

O HGLG11 responde mais às condições de crédito e ao crescimento do PIB. Esses fatores influenciam a expansão das empresas e sua necessidade por espaços logísticos. Mas tem uma vantagem: contratos mais longos, que dão maior previsibilidade mesmo em tempos turbulentos.

Pense assim: o XPML11 está mais ligado ao consumo imediato, enquanto o HGLG11 depende mais da estrutura econômica de longo prazo.

Potencial de valorização dos imóveis

No longo prazo, os dois fundos podem ver seus patrimônios crescerem, mas por motivos diferentes:

Os shoppings do XPML11 costumam ficar em áreas urbanas que tendem a se valorizar com o tempo. Além disso, conforme um shopping “amadurece” e se torna referência na região, seu faturamento tende a aumentar.

Já os galpões do HGLG11 valem pelo local estratégico (perto de rodovias importantes) e pela qualidade da construção, que garante vida útil longa e baixa manutenção.

O que fazer com seu dinheiro em 2025?

Quem deve investir em cada fundo?

XPML11 faz mais sentido para você se:

• Acredita que o varejo físico ainda tem muito a crescer
• Aguenta um pouco mais de oscilação em troca de potencial maior
• Quer exposição ao setor de consumo brasileiro
• Pensa em investir por 3-5 anos, no mínimo

HGLG11 combina mais com você se:

• Busca dividendos mais previsíveis mês a mês
• Tem um perfil mais conservador (dentro do universo dos FIIs)
• Quer se beneficiar do crescimento do e-commerce
• Foca principalmente em renda passiva

No fundo, é como escolher entre uma ação mais “growth” e uma mais “value” – cada uma tem seu momento e seu público.

Quanto colocar em cada um?

Numa carteira diversificada de fundos imobiliários, considerando o que vejo pela frente em 2025, eu sugeriria:

• Se você tem perfil moderado: 5-7% em XPML11 e 7-9% em HGLG11
• Se é mais agressivo: 8-10% em XPML11 e 5-7% em HGLG11
• Se é conservador: 3-5% em XPML11 e 8-10% em HGLG11

Olha só que interessante: esses dois fundos se complementam bem! Um moneyblack.com.brte dá exposição ao varejo, outro à logística. Um é mais volátil, outro mais estável. Juntos, podem dar mais equilíbrio à sua carteira.

Por quanto tempo manter?

Para ambos, recomendo pensar num prazo mínimo de 3 anos. O ideal mesmo seria 5 anos ou mais.

Por quê? Porque FIIs são investimentos de médio a longo prazo. Precisam de tempo para que a tese de investimento se desenrole. No curto prazo, podem oscilar bastante, o que assusta quem não está preparado.

É como comprar um imóvel físico – você não espera valorização em 3 meses, certo? A diferença é que nos FIIs você recebe aluguéis todo mês enquanto espera.

Afinal, qual escolher e como escolher a melhor

Depois de analisar esses fundos de cima a baixo (e já ter investido em ambos em diferentes momentos), chego a algumas conclusões:

O XPML11 representa uma aposta maishttps://www.xpi.com.br/ ousada na recuperação do consumo e no papel dos shoppings como espaços de experiência, não apenas de compras. Com a queda nos juros e a possível melhora na renda das famílias, pode ter um desempenho acima da média em 2025.

O HGLG11 é o porto seguro: galpões de qualidade, bem localizados, com contratos longos e bons inquilinos. Beneficia-se das mudanças nos hábitos de consumo e da revolução logística, com resultados mais previsíveis.

A escolha final depende mais do seu perfil do que dos fundos em si. São como dois bons pratos num restaurante – a escolha depende do seu paladar.

Pessoalmente? Em 2025, com a tendência de queda nos juros, estou ligeiramente mais otimista com o XPML11. Mas não abriria mão de ter um pé no HGLG11 para equilibrar a carteira.

E você? Já decidiu qual combina mais com seus objetivos?