Você já se perguntou como alguns FIIs conseguem pagar aqueles dividendos gordos todo mês? Pois é, muita gente acha que é mágica, mas no caso do TRXF11, o segredo tem nome: alavancagem. Falando em português claro? Eles pegam dinheiro emprestado pra fazer o bolo crescer.
Tenho acompanhado esse fundo há um tempão e sempre fico com aquela pulga atrás da orelha: será que no fim das contas esse negócio dá certo mesmo? A famosa “conta fecha”?
Vamos bater um papo sobre como essa estratégia funciona na vida real e o que isso significa pro seu bolso quando você decide colocar uma graninha nesse fundo. Prometo não complicar!
Afinal, o que é esse tal de TRXF11?
Primeiro, vamos entender do que estamos falando. O TRXF11moneyblack.com.br é um daqueles fundos que compram imóveis comerciais – você sabe, aqueles galpões gigantes, prédios de escritório e lojas de rua.
O pessoal da TRX, que toma conta desse fundo, já está na estrada há mais de dez anos mexendo com imóveis no Brasil. Não são marinheiros de primeira viagem, não!
É tipo aquele seu tio que sempre sabe onde comprar um terreno que vai valorizar, só que em versão profissional. Eles ficam farejando oportunidades no mercado pra fazer o dinheiro dos investidores render mais.
O que eles têm na carteira hoje?
Dá uma olhada no que o TRXF11https://www.xpi.com.br/ carrega no bolso hoje: um monte de imóveis comerciais bacanas. E não é qualquer contratinho não, viu? A maioria é daqueles contratos “atípicos” – em bom português, o inquilino não pode simplesmente dar no pé antes da hora.
É mais ou menos como se você alugasse sua casa com aquela cláusula que o inquilino tem que ficar 5 anos, mesmo que comece a chover canivete. Daí você dorme tranquilo sabendo que a grana vai cair na conta.
No cardápio deles tem:
- Galpões logísticos enormes (pensa naqueles da Amazon)
- Imóveis comerciais com contratos longos
- Inquilinos que pagam em dia (nada de caloteiro)
É uma mistura que tenta equilibrar segurança com a chance de ganhar um dinheirinho extra. Como uma boa feijoada que tem de tudo um pouco, tá ligado?
Como eles se diferenciam dos outros?
O grande pulo do gato do TRXF11 é justamente o jeito que eles administram as coisas. Diferente daqueles fundos mais cabeça-fria, o pessoal da TRX aposta em:
- Escolher a dedo os imóveis que têm chance de valorizar
- Ficar de olho no mercado o tempo todo, vendendo e comprando conforme as oportunidades
- Usar dinheiro emprestado pra comprar mais imóveis (a tal da alavancagem)
É esse último ponto que é o grande barato e também o maior desafio do fundo. É o que faz muita gente coçar a cabeça e se perguntar: “Será que esse negócio não vai dar ruim uma hora?”
Entendendo essa tal de alavancagem
O que é alavancagem em FIIs, afinal?
Pensa assim: alavancagem é quando o fundo usa dinheiro dos outros (empréstimos) pra comprar mais imóveis do que conseguiria só com o dinheiro dos cotistas. É tipo quando você pega um financiamento pra comprar uma casa em vez de juntar todo o dinheiro primeiro.
Na prática, eles tomam empréstimos ou emitem aqueles papéis chamados CRIs pra levantar uma grana extra e comprar mais imóveis.
A lógica https://www.xpi.com.br/é simples: se o imóvel render mais do que custa o empréstimo, sobra um dinheirinho a mais no bolso. Por exemplo, se você pega emprestado a 8% ao ano, mas o imóvel te dá um retorno de 12%, você ganha 4% de diferença. Parece fácil, né? Mas nem sempre a vida é um mar de rosas…
Como o TRXF11 usa essa estratégia?
O pessoal do TRXF11 não faz as coisas de qualquer jeito. Eles usam principalmente:
- Emissão de CRIs: Basicamente, transformam os aluguéis futuros em papéis que vendem pro mercado
- Empréstimos bancários: Aquele dinheiro do banco mesmo, usando os próprios imóveis como garantia
- Operações mais complexas: Misturam vários tipos de dívida pra conseguir melhores condições
Eles tentam manter o nível de endividamento entre 30% e 50% do valor total dos imóveis. É tipo você que ganha 5 mil por mês e tem parcelas que somam uns 2 mil – dá pra pagar, mas já compromete uma parte boa da renda.
E como eles se comparam com outros fundos?
Existem outros fundos que também trabalham com alavancagem, como o HGCR11, o KNRI11 e o JSRE11. Mas o TRXF11 é um dos que mais apostam nessa estratégia.
É como comparar seu amigo que vive no cheque especial com aquele outro que só usa o cartão de crédito em emergências. O TRXF11 é mais parecido com o primeiro – não que isso seja necessariamente ruim, desde que ele saiba o que está fazendo.
A conta realmente fecha?
Resultados vs. custo da dívida
Pra saber se “a conta fecha”, precisamos ver se o que eles ganham com os imóveis é maior do que o que pagam pelos empréstimos. Nos últimos anos, o TRXF11 tem dado aqueles dividendos gostosos que muitas vezes batem a média do mercado. Então parece que a estratégia tá funcionando, né?
O segredo tá no “spread” – aquela diferença entre o que os imóveis rendem e o quanto custa a dívida. Por exemplo, se eles compram um galpão que dá 10-12% de retorno por ano, mas pegam dinheiro emprestado a 8-9%, sobra uma graninha boa pra distribuir pros cotistas.
É que nem aquele seu tio que pegou empréstimo consignado a 1,5% ao mês pra comprar um terreno que valorizou 30% em um ano. Parece arriscado, mas se der certo, o lucro vem.
E quando a SELIC sobe e desce?
Aí é que mora o perigo! Quando a SELIC está baixa, como ficou durante um tempo em 2020 e 2021, essa estratégia é show de bola. Eles conseguiam dinheiro baratinho enquanto os aluguéis continuavam subindo com a inflação.
Mas e quando os juros sobem, como aconteceu recentemente? Aí o bicho pega! O custo da dívida aumenta e aquela margem gostosa começa a ficar mais fininha que coxinha de buteco. Isso pode apertar o cinto e reduzir os dividendos distribuídos.
É tipo sua parcela do financiamento que tem juros variáveis – quando a taxa sobe, seu orçamento aperta.
O fundo é financeiramente saudável?
Pra responder essa pergunta, precisamos olhar alguns números:
- Se o fundo consegue pagar suas dívidas com o que ganha: Idealmente, o que entra de aluguel deve ser pelo menos 1,3 vezes maior do que o que sai pra pagar as dívidas.
- Quanto deve em relação ao que tem: O TRXF11 trabalha com 30-50% de dívida em relação ao valor dos imóveis. É administrável, mas já é mais arriscado que muitos fundos por aí.
- Se os prazos batem: É importante que os contratos longos de aluguel não acabem antes dos prazos das dívidas.
Até agora, parece que o fundo tem conseguido equilibrar esse pratinho, mas é sempre bom ficar de olho, porque o vento pode mudar.
E o futuro do TRXF11?
O que esperar se os juros mudarem?
Vamos pensar em três situações:
Se os juros caírem
Aí é moleza! O fundo pagaria menos pelos empréstimos, sobraria mais dinheiro pra distribuir e ainda poderia pegar mais empréstimos baratos pra crescer. Os imóveis também tendem a valorizar quando os juros caem, então seria win-win.
Se os juros ficarem como estão
Dá pra levar. O fundo continuaria operando como hoje, tentando renegociar suas dívidas quando possível e escolhendo bem os novos investimentos.
Se os juros subirem muito
Aí complica! O custo das dívidas aumentaria, a margem ficaria apertada e talvez o fundo precisasse até vender alguns imóveis pra reduzir o endividamento. Seria tipo quando seu cartão de crédito fica muito caro e você precisa vender o carro pra sair do sufoco.
Planos de crescimento
Pelo que dá pra ver, o pessoal da TRX quer continuar comprando mais imóveis, focando em:
- Galpões logísticos de primeira: Aqueles bem localizados que servem pra e-commerce
- Imóveis com contratos longos: Garantindo que a grana vai continuar entrando
- Propriedades com chance de valorizar: Em regiões que estão crescendo
Mas claro que tudo isso depende não só da economia, mas também da capacidade deles de encontrar bons negócios que paguem mais do que custa a dívida.
Quais são os riscos?
Olha, não dá pra falar só das coisas boas. Precisamos também pensar no que pode dar errado:
- E se não conseguirem renovar os empréstimos em boas condições?
- E se os contratos de aluguel acabarem antes das dívidas?
- E se os inquilinos saírem e o imóvel ficar vazio?
- E se precisarem vender imóveis na pressa e por preços baixos?
- E se mudarem as regras dos FIIs?
É tipo aquele amigo que vive no limite do cartão de crédito – enquanto tudo vai bem, a vida é boa. Mas qualquer tropeço pode virar uma bola de neve.
Como investir no TRXF11?
Esse fundo é pra você?
O TRXF11 não é pra qualquer um. Ele combina mais com quem:
- Entende como funciona essa coisa de alavancagem
- Não vai precisar do dinheiro nos próximos 3-5 anos
- Quer ganhar um pouco mais de dividendos que a média
- Aguenta ver o preço da cota subindo e descendo sem entrar em pânico
- Tá por dentro do mercado imobiliário e da economia
Se você é daqueles que não consegue dormir quando o investimento cai 5%, talvez seja melhor procurar algo mais tranquilo.
Como montar uma carteira com o TRXF11
Se você quer incluir o TRXF11 na sua carteira, pense em equilibrar com outros fundos:
- Misture com fundos mais conservadores: Combine com FIIs que não usam alavancagem
- Dose conforme seu estômago aguenta: Para perfis moderados, talvez 5% a 15% da carteira de FIIs
- Pense em estratégias complementares: Fundos de papel podem ser um bom contraponto
Um exemplo poderia ser:
- 60% em FIIs tradicionais sem dívidas
- 25% em FIIs de papel (aqueles que investem em CRIs)
- 15% em fundos mais agressivos como o TRXF11
É como na comida: um pouco de pimenta dá gosto, mas exagerar pode dar problema!
O que ficar de olho
Se você investir no TRXF11, não esqueça de verificar de vez em quando:
- Quanto de dívida eles têm: Se estiver aumentando muito, pode ser sinal de alerta
- Quanto estão pagando de juros: Se ficar muito caro, os dividendos podem minguar
- Se os imóveis estão alugados: Imóvel vazio não paga as contas!
- Quanto tempo falta nos contratos: Contratos prestes a vencer trazem incerteza
- Se ainda sobra margem entre o que ganham e o que pagam de juros
- Quando vencem as dívidas: Muitas dívidas vencendo juntas é perigoso
Dê uma olhada nos relatórios mensais e nas teleconferências. É tipo acompanhar o boletim escolar do seu filho – melhor saber como estão as notas antes da reunião de pais!
Concluindo essa conversa
A estratégia do TRXF11 é tipo andar de moto em alta velocidade – quando tudo vai bem, é emocionante e você chega mais rápido. Mas se chover ou tiver um buraco na pista, o tombo pode ser feio.
Até agora, parece que “a conta tem fechado”, com o fundo conseguindo manter aquela diferença positiva entre o que ganha e o que paga pela dívida. Mas como sempre digo: passado não é garantia de futuro.
O sucesso desse fundo vai depender muito de como os juros vão se comportar e da habilidade dos gestores em navegar por mares agitados sem furar o barco.
Se você decidir investir nele, faça isso de olhos bem abertos. Entenda os riscos, não coloque todo seu dinheiro ali e fique de olho nos sinais. Em investimentos mais arrojados como esse, conhecimento e cautela são seus melhores amigos.
No fim das contas, o TRXF11 é uma opção interessante pra quem quer turbinar um pouco os dividendos e não se importa em assumir um risco maior. Mas lembra daquele ditado? Não ponha todos os ovos na mesma cesta – principalmente se essa cesta estiver pendurada num trapézio!
